以HK$800萬樓價計算，首期及雜費共需約HK$264萬，但用戶僅有HK$200萬，缺口HK$64萬。建議提高預算至HK$860萬以上，或考慮樓價約HK$600萬的單位。港島區500呎私樓平均需約HK$625萬（RVD Class B呎價），但符合寧靜、車位及會所需求的選擇有限。
數據來源：差餉物業估價署 (Rating and Valuation Department) · 截至 2026-05-04 官方驗證
| 年份 | 一手 | 二手 | 合共 | 按年變化 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1,322 | 4,658 | 5,980 | |
| 2024 | 7,670 | 17,407 | 25,077 | ▲ 319.3% |
| 2025 | 20,540 | 42,292 | 62,832 | ▲ 150.6% |
| 單位類別 | 港島 | 九龍 | 新界 |
|---|---|---|---|
| Class A (<430呎) | 12,123 | 10,730 | 10,235 |
| Class B (430-752呎) | 12,494 | 11,487 | 9,737 |
| Class C (753-1075呎) | 15,170 | 14,607 | 10,591 |
港島中小型單位呎價（HK$12,494）比新界（HK$9,737）高出約28%。以上為全港平均數字，個別屋苑可能有較大差異。
近三年市場走勢：樓價三年下跌13.4%，租金三年上升8.6%，成交量三年急升950.7%。樓價調整但成交大增，反映市場正在築底，對買家而言議價空間仍然存在但正在收窄。
本節所有數字均來自官方統計，非AI估算。資料每月由 cron job 自動更新。
數據來源：compiled_from_developer_announcements_and_market_data · 截至 2026-05-04 估算數據
以下為主要新盤供應預測（非完整列表）。。以上數字為市場估算，實際落成量以屋宇署為準。
此列表為市場研究工具，並非銷售廣告或投資建議。
你嘅目標時間：一年內
你目標12個月內入住，但相關區域未有主要新盤落成計劃。可考慮二手市場或放寬時間。
HK$800萬樓價需HK$264萬現金（首期+印花稅），但用戶僅有HK$200萬，缺口HK$64萬。需降低樓價至約HK$600萬或增加首期。
港島區車位供應緊張，尤其在中西區及灣仔區。設有會所及車位的屋苑多為大型屋苑（如太古城、海怡半島），但位於較旺或近馬路區域，寧靜環境可能受影響。
港島區樓齡普遍較高，部分超過45年的舊樓按揭成數可能低於70%，或還款期縮短至20年以下，影響月供。
500呎可間2房或開放式，兩者均可行。開放式空間較大，2房則有額外房間。
由後端公式計算（非 LLM 估算） [backend_formula_v2 | 金管局 2024年2月/10月修訂 | 稅務局印花稅率, 2026-05-03]已驗證
| 樓價 | HK$8M |
| 首期 | HK$2M |
| 貸款額 | HK$5.6M（LTV 70.0%，上限70.0%） ✅ |
| 最少首期要求 | HK$2.4M（樓價 × 30%） |
| 印花稅 | HK$240K |
| 總需現金 | HK$2.6M（首期 + 印花稅）⚠️ 現金缺口 HK$400K |
| 月供 | HK$26K/月 |
| DSR | 37.6%（上限50%）✅ |
壓力測試已暫停（2024年2月28日起）。如恢復，需以假定利率+2%計算。
LTV（Loan-to-Value，按揭成數）= 貸款額 ÷ 樓價，金管局上限 70%。
DSR（Debt-Servicing Ratio，供款與入息比率）= 月供 ÷ 月入，金管局上限 50%。
不適用
南港島線金鐘站轉乘至中環約10分鐘，加上步行約20分鐘；巴士路線多，車程約25-30分鐘。符合30分鐘通勤要求。來源：MTR官網，as_of=2026-05-03，confidence=verified
資料限制：海怡半島呎價為市場估算，非官方數據; 車位實際供應情況需向屋苑管理處查詢
不適用
港島線太古/康怡站至中環約15分鐘，加上步行約20分鐘。符合30分鐘通勤要求。來源：MTR官網，as_of=2026-05-03，confidence=verified
資料限制：太古城樓齡47年，需查詢按揭成數及還款期; 呎價為市場估算，非官方數據
| 預算配合 | acceptable |
| 通勤配合 | strong |
| 校網配合 | insufficient_data |
| 空間配合 | acceptable |
| 樓齡風險 | medium |
環境寧靜，配套齊全，但預算邊緣，需揀選較細單位。
| 預算配合 | acceptable |
| 通勤配合 | strong |
| 校網配合 | insufficient_data |
| 空間配合 | acceptable |
| 樓齡風險 | high |
交通便利，屋苑選擇多，但太古城樓齡偏高，按揭風險較大。
實地考察南區及東區大型屋苑，了解環境、車位供應及單位實際情況。
留意：會所設施及保養狀況; 車位供應及租金; 單位內園景觀及噪音水平; 商場配套
問：車位輪候時間多長？月租多少？; 管理費及大廈維修基金狀況？; 有冇近馬路嘅單位？邊座較安靜？
留意：車位數量; 單位面積及間隔; 周邊環境噪音
問：車位是否充足？是否可租用？; 樓齡較高，需查詢按揭安排
留意：會所及商場; 車位供應; 內園單位寧靜度
問：車位月租及購買價格？; 管理費及維修基金？; 太古城同康怡比較，邊個更適合終身居住？
留意：車位及會所; 環境噪音（近馬路或鐵路）; 單位面積
問：車位供應緊張嗎？; 有冇鐵路噪音？
以現有HK$200萬首期，無法購買HK$800萬樓價的單位，需增加資金或降低目標。港島區符合寧靜、車位及會所需求的選擇主要集中在南區及東區，但預算有限，建議優先考慮南區海怡半島約500呎單位，並預留額外資金應付車位及雜費。
增加首期至HK$264萬以上，或考慮樓價約HK$600萬的單位。優先實地考察南區海怡半島及東區康怡花園，確認車位及寧靜環境是否符合預期。
銀行按揭預先批核，確認樓齡對按揭成數的影響
車位實際供應及租金
單位實際噪音水平（建議不同時段到訪）
管理費及大廈維修基金狀況
確認是否為香港永久性居民，以適用第二標準印花稅
LTV（Loan-to-Value，按揭成數）— 銀行貸款額佔樓價嘅百分比。金管局規定住宅物業最高 70%，即係 $7M 樓最多借 $4.9M。超過上限銀行唔會批按揭。
DSR（Debt-Servicing Ratio，供款與入息比率）— 每月按揭供款佔家庭月入嘅百分比。金管局上限 50%，確保你供樓後仲有足夠生活費。
壓力測試— 銀行假設按揭利率上升 2%，再計一次你嘅 DSR 係咪仍然低過 60%。2024 年 2 月 28 日起金管局已暫停壓力測試，目前只睇 DSR 上限 50%。如政策恢復，供款要求會更高。
P（最優惠利率）— 香港銀行嘅基準利率，分大 P（5.875%）同細 P（5.375%）。按揭利率通常以「P-某個%」標示，例如 P-2% = 3.875%。
印花稅— 買樓必須向稅務局繳交嘅從價印花稅，用階梯稅率計算。樓價越高稅率越高，$7M 樓約 $210K。
直資學校（DSS，Direct Subsidy Scheme）— 政府資助但學校可自訂課程、收生同收費，唔受教育局統一派位限制。部分直資開辦 IB 或非本地課程。
一條龍— 同一辦學團體嘅小學同中學，小六畢業生可直升其中學，唔使參加中學派位。
| 類型 | 來源 | 更新日期 | 信心 |
|---|---|---|---|
| mortgage | 金管局 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| stamp_duty | 稅務局 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| property_price | 差餉物業估價署 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| commute | MTR | 2026-05-03 | 已驗證 |
| estate | 市場數據 | 2026-05-03 | 估算 |
| market_data | 差餉物業估價署 (RVD) — his_data_2/3/5/16.xls | 2026-05-04 | 已驗證 |
| new_developments | 發展商公佈 + 一手住宅物業銷售監管局 (SRPA) + 地政總署預售同意書 | 2026-05-04 | 估算 |