奧運站600呎私樓入場價遠超$650萬預算，建議放寬面積至400呎以下、放寬校網至32或34網，或增加預算至$800萬以上。
數據來源：差餉物業估價署 (Rating and Valuation Department) · 截至 2026-05-04 官方驗證
| 年份 | 一手 | 二手 | 合共 | 按年變化 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1,322 | 4,658 | 5,980 | |
| 2024 | 7,670 | 17,407 | 25,077 | ▲ 319.3% |
| 2025 | 20,540 | 42,292 | 62,832 | ▲ 150.6% |
| 單位類別 | 港島 | 九龍 | 新界 |
|---|---|---|---|
| Class A (<430呎) | 12,123 | 10,730 | 10,235 |
| Class B (430-752呎) | 12,494 | 11,487 | 9,737 |
| Class C (753-1075呎) | 15,170 | 14,607 | 10,591 |
港島中小型單位呎價（HK$12,494）比新界（HK$9,737）高出約28%。以上為全港平均數字，個別屋苑可能有較大差異。
近三年市場走勢：樓價三年下跌13.4%，租金三年上升8.6%，成交量三年急升950.7%。樓價調整但成交大增，反映市場正在築底，對買家而言議價空間仍然存在但正在收窄。
本節所有數字均來自官方統計，非AI估算。資料每月由 cron job 自動更新。
數據來源：compiled_from_developer_announcements_and_market_data · 截至 2026-05-04 估算數據
以下為主要新盤供應預測（非完整列表）。。以上數字為市場估算，實際落成量以屋宇署為準。
此列表為市場研究工具，並非銷售廣告或投資建議。
你嘅目標時間：1年內
你目標1個月內入住，但相關區域未有主要新盤落成計劃。可考慮二手市場或放寬時間。
奧運站600呎私樓（如維港灣、凱帆軒）實用呎價約$14,000-$17,000，入場價約$800萬-$1,000萬，遠超$650萬預算。$650萬僅能購入400呎以下細單位（如帝柏海灣開放式）。
31校網內符合$650萬預算的私樓單位（如帝柏海灣、維港灣）面積普遍在400呎以下，無法滿足600呎需求。若要600呎，需提高預算或放寬校網至32/34網。
奧運站大部分私樓步行至MTR 5-10分鐘，且設有會所。但部分較舊單棟樓可能無會所，需取捨。
由後端公式計算（非 LLM 估算） [backend_formula_v2 | 金管局 2024年2月/10月修訂 | 稅務局印花稅率, 2026-05-03]已驗證
| 樓價 | HK$6.5M |
| 首期 | HK$2M |
| 貸款額 | HK$4.5M（LTV 69.2%，上限70.0%） ✅ |
| 最少首期要求 | HK$1.9M（樓價 × 30%） |
| 印花稅 | HK$185K |
| 總需現金 | HK$2.2M（首期 + 印花稅） |
| 月供 | HK$21K/月 |
| DSR | 42.3%（上限50%）✅ |
壓力測試已暫停（2024年2月28日起）。如恢復，需以假定利率+2%計算。
LTV（Loan-to-Value，按揭成數）= 貸款額 ÷ 樓價，金管局上限 70%。
DSR（Debt-Servicing Ratio，供款與入息比率）= 月供 ÷ 月入，金管局上限 50%。
31校網為傳統名校網，小學包括油蔴地天主教小學、循道學校等，屬市場熱門。中學網為油尖旺區，有嘉諾撒聖瑪利書院等。坊間banding屬1C-2A水平。非官方排名，僅供參考。
奧運站至中環車程約10分鐘（東涌線），步行至MTR約5-10分鐘，通勤時間符合30分鐘上限。
資料限制：奧運站600呎私樓實際成交價需以土地註冊處為準，以上為估算; 31校網內學校banding為坊間共識，非官方數據; 新盤供應數據顯示該區未來12個月無主要新盤落成
40校網小學包括荔枝角天主教小學、聖公會聖紀文小學等，屬市場中等水平。中學網為深水埗區，有長沙灣天主教英文中學等。坊間banding約2A-2B。非官方排名，僅供參考。
長沙灣站至中環車程約15分鐘，步行至MTR視乎屋苑位置，部分需10-15分鐘，整體通勤時間約25-30分鐘，符合上限。
資料限制：實際成交價需以土地註冊處為準; 40校網學校banding為坊間共識; 新盤供應數據顯示該區未來12個月無主要新盤落成
同長沙灣，40校網。南昌站附近有聖公會聖安德烈小學等。坊間banding約2A-2B。非官方排名，僅供參考。
南昌站至中環車程約10分鐘，步行至MTR約5-10分鐘，通勤時間約15-20分鐘，符合30分鐘上限。
資料限制：南昌站600呎私樓供應極少，實際選擇有限; 新盤供應數據顯示該區未來12個月無主要新盤落成; 校網數據為坊間估計
| 預算配合 | weak |
| 通勤配合 | strong |
| 校網配合 | strong |
| 空間配合 | weak |
| 樓齡風險 | low |
通勤及校網極佳，但預算與面積要求嚴重衝突，$650萬無法購入600呎私樓。
| 預算配合 | strong |
| 通勤配合 | acceptable |
| 校網配合 | acceptable |
| 空間配合 | strong |
| 樓齡風險 | medium |
預算吻合度最高，$650萬可購入600呎私樓，通勤可接受，校網中等。
實地考察符合預算的600呎私樓屋苑，並體驗通勤時間
留意：碧海藍天600呎單位; 宇晴軒600呎單位; 步行至長沙灣站時間; 周邊超市及商場
問：管理費多少？; 會所設施是否齊全？; 業主放盤價是否在$650萬內？
留意：匯璽細單位或周邊私樓; 步行至南昌站時間; V Walk商場配套
問：匯璽600呎單位是否仍有$700萬以下放盤？; 管理費及校網資料
留意：維港灣400呎以下單位; 帝柏海灣細單位; 步行至奧運站時間; 奧海城配套
問：$650萬預算能否購入400呎以上單位？; 31校網內小學實際校舍位置？
以$650萬預算及600呎私樓要求，奧運站31校網無法同時滿足。建議在長沙灣（40網）尋找600呎私樓，或放寬面積至400呎以下保留31校網。
建議優先考慮長沙灣600呎私樓（如碧海藍天、宇晴軒），並放寬校網至40網。同時考慮放寬面積至450-500呎以增加奧運站選擇。
核實長沙灣600呎私樓最新成交價是否在$650萬內
查閱40校網小學最新收生情況及校舍位置
確認管理費及會所費用是否在預算內
實地考察通勤時間是否可接受
諮詢銀行按揭批核細節，確認利率及還款期
LTV（Loan-to-Value，按揭成數）— 銀行貸款額佔樓價嘅百分比。金管局規定住宅物業最高 70%，即係 $7M 樓最多借 $4.9M。超過上限銀行唔會批按揭。
DSR（Debt-Servicing Ratio，供款與入息比率）— 每月按揭供款佔家庭月入嘅百分比。金管局上限 50%，確保你供樓後仲有足夠生活費。
壓力測試— 銀行假設按揭利率上升 2%，再計一次你嘅 DSR 係咪仍然低過 60%。2024 年 2 月 28 日起金管局已暫停壓力測試，目前只睇 DSR 上限 50%。如政策恢復，供款要求會更高。
P（最優惠利率）— 香港銀行嘅基準利率，分大 P（5.875%）同細 P（5.375%）。按揭利率通常以「P-某個%」標示，例如 P-2% = 3.875%。
印花稅— 買樓必須向稅務局繳交嘅從價印花稅，用階梯稅率計算。樓價越高稅率越高，$7M 樓約 $210K。
直資學校（DSS，Direct Subsidy Scheme）— 政府資助但學校可自訂課程、收生同收費，唔受教育局統一派位限制。部分直資開辦 IB 或非本地課程。
一條龍— 同一辦學團體嘅小學同中學，小六畢業生可直升其中學，唔使參加中學派位。
| 類型 | 來源 | 更新日期 | 信心 |
|---|---|---|---|
| mortgage | 金管局 2024年2月28日/2024年10月16日 新聞稿 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| stamp_duty | 稅務局 AVD FAQ | 2026-05-03 | 已驗證 |
| property_price | 差餉物業估價署 2025年官方統計 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| commute | MTR官方網站 | 2026-05-03 | 已驗證 |
| school | 教育局學校概覽 | 2026-05-03 | 估算 |
| estate | 輸入區域數據 | 2026-05-03 | 估算 |
| market_data | 差餉物業估價署 (RVD) — his_data_2/3/5/16.xls | 2026-05-04 | 已驗證 |
| new_developments | 發展商公佈 + 一手住宅物業銷售監管局 (SRPA) + 地政總署預售同意書 | 2026-05-04 | 估算 |