買樓流程時間線 2026

計清你有幾多首期

第一步係搞清楚你嘅購買力：

• 首期最少要樓價 10–40%（視乎樓價同首次置業）
• $4M 以下最高可借 90%（需按揭保險）
• $10M 以上最高只可借 70%
• 記住仲有其他「隱藏成本」：印花稅（樓價 1.5%–4.25%）、經紀佣金（1%）、律師費（~$10,000）、裝修傢俬（$100K–$500K+）

銀行預先批核（Pre-approval）

正式睇樓前，建議先去銀行做預批：

• 提交入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
• 銀行會話你知大約可以借幾多
• 預批有效期一般 1–3 個月
• 可以同時搵 2–3 間銀行比較利率同回贈

揀地區、定優先次序

根據你嘅生活需要排優先：

• 返工地點同通勤時間（港鐵沿線 vs 巴士）
• 校網（如果有小朋友或計劃生育）
• 社區配套（街市、超市、公園、餐廳）
• 未來發展（新基建、新市鎮、大型項目）

→ 用 校網分析指南 幫你揀區。

網上搜尋 + 篩選

用以下平台大量搜尋放盤：

• 28Hse、591揾樓、House730 — 最多盤源
• 中原地圖、美聯物業 — 成交數據參考
• Spacious、Squarefoot — 高階搜尋功能

篩選條件：價錢、面積、樓齡、校網、交通。選出 10–15 個目標。

約經紀、實地睇樓

實地睇樓係最重要嘅步驟，唔好只靠相：

• 最少睇 5–10 個單位先有感覺
• 同一日安排睇幾個單位，方便即時比較
• 唔同時間去睇（日頭睇光線、夜晚睇環境）
• 帶埋 睇樓Checklist 逐項檢查

核查背景資料

有心水單位之後，要做以下背景核查：

• 土地查冊：去土地註冊處（約 $10/次）查有冇釘契、僭建令、維修令
• 銀行估價：用匯豐/中銀/恒生網上估價系統，確保估價夠
• 成交紀錄：睇同屋苑近期成交，判斷業主開價合理與否
• 大廈維修：睇業主立案法團通告，有冇 pending 大維修（隨時幾十萬！）

出價、傾價、簽臨約

睇啱單位之後正式出價：

• 參考同屋苑近期成交價，通常還價 5–10%
• 達成口頭協議 → 簽「臨時買賣合約」（臨約）
• 簽臨約時俾「細訂」：一般樓價 3–5%（俗稱「落大細訂」）
• 14 日內要簽正式買賣合約同俾「大訂」（連細訂共 10%）

申請正式按揭

簽咗臨約就要即刻申請按揭：

• 準備文件：臨約副本、身份證、收入證明、銀行月結單
• 銀行會安排估價 → 出按揭貸款信（Facility Letter）
• 如需按揭保險（借超過 70%），銀行會代申請（HKMC/QBE）
• 銀行審批一般 3–4 星期

簽正式買賣合約 + 俾大訂

臨約後 14 日內簽正式合約：

• 雙方律師核對合約條款
• 買家俾「大訂」—— 連細訂共 10% 樓價
• 合約會寫明成交日期（一般簽正式合約後 30–60 日）
• 簽約後去稅局打厘印（交印花稅）

律師處理法律程序

你嘅律師會處理：

• 查冊確認業權完整、冇釘契
• 核實大廈公契（Deed of Mutual Covenant）
• 準備轉讓契（Assignment）
• 同賣方律師溝通、核對成交文件
• 計算管理費、差餉地租分攤

→ 詳細：出價、合約同法律程序

成交日 — 正式交收

成交日流程：

• 買賣雙方律師樓交收支票（銀行本票）
• 銀行放款到賣方（按揭部分）
• 簽轉讓契 → 業權正式轉到你名下
• 賣方交鎖匙 → 你正式成為業主！

驗樓、裝修、入伙

收鎖匙後：

• 驗樓：即刻詳細檢查（參考 睇樓 checklist），如有缺陷盡快通知
• 水電煤轉名：打去水務署、中電/港燈、煤氣公司轉名
• 管理處登記：通知管理處你係新業主，更新聯絡資料
• 裝修：如需裝修，申請裝修許可、安排師傅
• 執漏/入伙：二手樓如有缺陷，成交前可要求賣方維修（視乎合約條款）

→ 完整收樓指南：成交收樓清單