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買樓隱藏成本

買樓隱藏成本 2026

首期外仲有呢啲錢要預 — 一個 $8M 單位實際要使幾多？

📋 目錄

總覽：$8M 樓實際成本
印花稅
經紀佣金
律師費同雜費
按揭保險費
裝修同傢俬
持續開支（管理費、差餉、地租）

總覽：買 $8M 樓實際要使幾錢？

項目	大約金額	幾時俾
首期（30%）	$2,400,000	簽正式合約時
印花稅（首置 3.0%）	$240,000	簽正式合約後 30 日內
經紀佣金（1%）	$80,000	成交日
律師費	$8,000–$15,000	成交前
按揭保險（如借 >70%）	$50,000–$120,000	可加入貸款額
裝修	$100,000–$500,000+	成交後
傢俬電器	$50,000–$200,000	成交後
管理費按金 + 水電煤按金	$5,000–$15,000	成交後
首期以外總開支	$563,000–$1,180,000
總共要準備	$2,963,000–$3,580,000

⚠️ 重點：好多人只計首期，唔記得仲有其他錢要俾！以上只係保守估計 — 舊樓大維修、裝修超支、買家電都可以令總成本再增加。

1. 印花稅

印花稅係買樓最大嘅「額外成本」。以下係 2026 年首置人士嘅印花稅率：

樓價範圍	印花稅率	最高印花稅
$3,000,000 或以下	$100（定額）	$100
$3,000,001 – $4,000,000	1.5%	$60,000
$4,000,001 – $6,000,000	2.25%	$135,000
$6,000,001 – $9,000,000	3.0%	$270,000
$9,000,001 – $20,000,000	3.75%	$750,000
$20,000,001 或以上	4.25%	—

💡 貼士：非首置人士要俾 15% 從價印花稅 (AVD)，即係 $8M 樓要俾 $1.2M 印花稅！所以好多家庭會用「首置名額」（例如用父母或未婚子女個名買）。

印花稅要喺簽正式買賣合約後 30 日內 去稅務局打厘印同繳交。逾期要罰款。

2. 經紀佣金

香港住宅買賣佣金標準係 樓價嘅 1%，一般由賣方支付（買賣雙方經紀各分 0.5%）。

但買家要注意：

如果買家經紀幫你成功講到價，佢可能要求買家俾額外佣金
買新樓的話，發展商一般會俾經紀佣金（你唔使俾）
佣金係喺 成交日 支付，唔係簽臨約時

3. 律師費同雜費

買樓一定要搵律師處理法律文件。一般費用：

律師費：$8,000–$15,000（視乎單位複雜程度同律師樓收費）
土地查冊費：每次約 $10–$30
政府登記費：約 $1,000–$2,000
雜費：影印、郵費、車馬費等約 $500–$2,000

揀律師樓貼士：唔好淨係揀最平，要揀有做開物業買賣嘅。

4. 按揭保險費

如果你想借超過 70% 按揭（即係高成數按揭），就要買按揭保險：

按保由 HKMC（香港按揭證券公司）或 QBE 提供
保費約貸款額嘅 1.15%–5%（視乎按揭成數同還款年期）
保費可以加落貸款額分期還（唔使一次過俾）

例子：$8M 樓借 80%（$6.4M），30 年還款期：

按保費約 $6.4M × 2.15% = $137,600
可以加入貸款額，即係最終借 $6,537,600

5. 裝修同傢俬

裝修係最難預算嘅部分，範圍好大：

裝修類型	大約費用（400呎單位）	適用
基本翻新（油漆 + 清潔）	$30,000–$60,000	單位狀況良好
中度裝修（換地板、廚廁翻新）	$150,000–$300,000	20–30 年樓
全爆大裝修（拆晒重做）	$350,000–$700,000+	極舊樓或大改間隔

傢俬電器：

基本傢俬（梳化、床、衣櫃、餐枱）：$30,000–$80,000
基本電器（冷氣 ×3、洗衣機、雪櫃、電視）：$30,000–$60,000
窗簾、燈飾、廚房用具：$10,000–$30,000

⚠️ 裝修超支係常態！一般預留比 initial budget 多 20–30% 做 buffer。同埋裝修期間你可能要租地方住（額外 $15K–$30K/月 × 2–4 個月）。

6. 持續開支（買完樓之後每個月要俾）

項目	大約金額（每月）
管理費	$1,200–$3,500（視乎屋苑設施，新樓一般較貴）
差餉	約應課差餉租值 × 5%（每季收）
地租	約應課差餉租值 × 3%（每季收）
水電煤	$800–$2,000
每月總共	$2,500–$7,000+

📊 例子：一個太古城 600 呎單位：
管理費：約 $1,800/月
差餉地租：約 $800/月
水電煤：約 $1,200/月
總共：約 $3,800/月（未計供樓！）

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