出價、合約同法律程序 2026

點樣出價、臨約陷阱、大細訂流程、土地查冊 — 保護自己唔好俾人呃。

📋 目錄

出價策略：點樣傾到好價？
臨時買賣合約（臨約）重點
大訂同細訂流程
土地查冊教學
常見合約陷阱
撻訂風險同後果
正式買賣合約

1. 出價策略：點樣傾到好價？

出價前準備

查成交紀錄：睇同屋苑過去 3–6 個月成交呎價（28Hse、中原地圖、美聯）
銀行估價：至少 check 2–3 間銀行估價，確保唔會估價不足
單位狀況：樓層、方向、景觀、裝修狀況都會影響價值
業主背景：急放？（移民、換樓、遺產）可以壓價多啲

出價策略

首次出價：一般低過叫價 5–10%。太低可能激嬲業主
有銀行預批信：俾業主知道你係「認真買家」，有牙力講價
提出合理理據：「同屋苑上月成交呎價 $14K，你開 $16K 貴咗啲」
唔好急：業主見你越急越唔肯減。保持「我仲有幾個選擇」嘅態度

💡 貼士：唔好淨係傾價錢。可以傾成交期（長啲俾你多啲時間）、包唔包電器、維修責任等。有時業主寧願減價都唔想麻煩。

2. 臨時買賣合約（臨約）重點

口頭傾好價之後，就要簽「臨時買賣合約」（Provisional Agreement for Sale and Purchase）。

臨約必須包含：

買賣雙方全名同身份證號碼
物業地址同土地註冊編號
成交價
細訂金額：一般樓價 3–5%（「細訂」）
簽正式合約日期：臨約後 14 日內
成交日期：一般簽正式合約後 30–60 日
撻訂條款：買家撻訂 → 沒收細訂；業主撻訂 → 賠雙倍訂金
單位現況：包咩傢俬電器、有冇僭建

⚠️ 簽臨約前必須 check：

土地查冊（有冇釘契、僭建令、維修令）
銀行估價係咪夠
你嘅按揭申請有冇問題

簽咗臨約就有法律效力㗎啦！唔好亂簽！

3. 大訂同細訂流程

階段	金額	時間	備註
細訂（臨約訂金）	樓價 3–5%	簽臨約時	一般開支票俾業主律師託管
大訂	連細訂共 10%	簽正式合約時	即係補多 5–7%
尾數	樓價 90%	成交日	銀行按揭放款 + 你補差額

例子 — $8M 單位：

簽臨約：俾細訂 $320,000（4%）
14 日後簽正式合約：俾多 $480,000，總訂金 = $800,000（10%）
成交日：銀行放 $5,600,000（70% 按揭），你補 $1,600,000 + 雜費

4. 土地查冊教學

土地查冊係買樓前 最重要嘅一步。佢會話你知單位有冇法律問題。

點樣查？

去土地註冊處網站：IRIS 網上查冊系統
準備單位地址或土地註冊編號
網上付款（每次約 $10–$30）
即時下載查冊報告（土地登記冊）

查冊要睇咩？

🚩 見到以下任何一項要即停：

釘契（Encumbrance）：例如維修令、僭建令、斜坡維修令、法庭命令
押記/按揭：業主有冇將單位抵押俾銀行或財務公司（太多押記可能係財困）
訴訟（Lis Pendens）：有 pending 官司
遺產承辦：如果業主過身但未完成遺產承辦，可能拖好耐
建築命令：屋宇署發出嘅維修令、清拆令

💡 貼士：查冊見到有問題唔一定 deal-breaker。例如維修令可以要求業主喺成交前解決。但一定要俾律師睇過先！

5. 常見合約陷阱

⚠️ 陷阱 1：冇寫清楚包咩傢俬電器

簽約前影低晒所有包嘅電器同傢俬，列明喺合約附件。避免成交日發現冷氣機俾人換咗部壞嘅。

⚠️ 陷阱 2：違規建築/僭建

如果單位有僭建（例如密封咗個露台、天台加建），而你知情下照買，日後屋宇署下令清拆你要負責。一定要合約寫明「賣方保證冇僭建」。

⚠️ 陷阱 3：租客未搬走

如果單位仲有租客，一定要合約寫明「交吉」日期（即係租客必須搬走嘅日期）。租客唔搬走你不能強行入住。

⚠️ 陷阱 4：管理費/差餉未清

成交日前嘅管理費、差餉、地租應該由賣方負責。律師會計好攤分比例。

⚠️ 陷阱 5：大廈大維修 pending

如果大廈已經通過大維修決議但未收錢，你成為業主後可能要夾錢。問清楚經紀同睇業主立案法團通告。

6. 撻訂風險同後果

「撻訂」即係簽咗約後反悔唔買（或不賣）。

買家撻訂（你反悔）：

簽咗臨約後撻訂：沒收細訂（$8M 樓 = 損失 $320K）
簽咗正式合約後撻訂：沒收大訂（$8M 樓 = 損失 $800K）+ 可能要賠償賣方損失

業主撻訂（賣方反悔）：

簽咗臨約後撻訂：賠雙倍細訂（$8M 樓 = 賠 $640K 俾你）
簽咗正式合約後撻訂：賠雙倍大訂（$8M 樓 = 賠 $1.6M 俾你）

⚠️ 最常見撻訂原因：銀行唔批按揭！所以強烈建議先做銀行預批先簽約。如果合約寫明「如銀行不批按揭可取消交易」，你就有保障。但一般業主唔會接受呢個條款。

7. 正式買賣合約

臨約後 14 日內，雙方律師會準備正式買賣合約：

合約條款比臨約詳細好多
會列明成交日期、付款方式、交吉安排
雙方律師會核對業權、查冊、計算管理費攤分
簽正式合約時俾大訂
之後 30 日內要去稅務局打厘印（交印花稅）

簽完正式合約，基本上交易就定咗。之後就係等成交日。

✅ 簽正式合約後你要做：

確認按揭申請進度（銀行出咗 Facility Letter 未？）
去稅務局打厘印交印花稅
安排成交日嘅尾數（銀行本票）
預約收樓後水電煤轉名

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